3자간 명의신탁, 지인 명의로 등기한 부동산을 돌려받고 싶은데 곧바로 이전 청구하면서 소유권 주장하면 되는 건가요?

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법무법인 일로

질문

제가 매수인으로 부동산 매매계약을 체결하고 대금도 지급했지만, 매도인과 협의해 등기는 지인 명의로 바로 넘겼습니다. 당시 지인은 명의만 빌려주기로 했고, 나중에 제 명의로 정리하기로 했습니다.

현재 등기는 여전히 지인 명의인데, 이전을 요청하자 협조하지 않고 있습니다. 이런 경우가 3자간 명의신탁에 해당하는지, 제가 돈을 냈다는 사실만으로 소유권을 주장할 수 있는지 모르겠습니다.

제 명의로 등기를 돌려받으려면 지인에게 바로 이전을 청구하면 되나요? 처음 부동산을 판 매도인에게도 등기 절차를 요구해야 하는지 궁금합니다.

3자간 명의신탁이라면 원칙적으로 매도인에게 매매계약에 따른 소유권이전등기를 청구해야 합니다. 명의신탁약정과 지인 명의의 등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 남으므로, 대금을 지급했다는 이유만으로 질문자가 소유자가 되는 것은 아닙니다.

필요하면 매도인의 권리를 대신 행사하여 지인 명의 등기의 말소도 구할 수 있습니다. 다만 실제 매매계약 당사자가 누구인지, 제3자가 권리를 취득했는지에 따라 청구 방법과 회복 가능성이 달라집니다.

질문자가 매수인이고 등기만 지인에게 이전했다면 3자간 등기명의신탁에 해당할 수 있습니다. 지인이 매수인으로 계약한 경우에는 계약명의신탁인지 구분해야 하며, 대금 부담자만으로 유형이 정해지지는 않습니다.

매도인과 질문자 사이의 매매계약은 원칙적으로 유효하므로 매도인의 등기이전 의무가 남습니다. 지인에게 명의신탁약정이나 부당이득반환만을 근거로 직접 소유권이전등기를 요구하는 방식과는 구분해야 합니다.

지인이 부동산을 팔거나 담보로 제공했다면 상대방이 법에서 보호하는 제3자인지가 문제됩니다. 이러한 제3자에게는 원칙적으로 명의신탁의 무효를 주장할 수 없어, 등기가 무효라는 이유만으로 권리를 없앨 수는 없습니다.

자료	확인할 내용
매매계약서	매수인 표시와 특약을 확인하여 계약 당사자와 등기 약정의 내용을 파악합니다.
송금·대화 기록	보유한 대금 지급 내역과 당사자 간 대화에서 자금 부담 및 명의만 빌리기로 한 경위를 확인합니다.
등기사항증명서	소유권 이전 경과와 근저당권·압류 등을 확인하여 현재 권리관계를 파악합니다.