법무법인 일로: 부동산전문변호사

계약갱신청구권은 임차인이라면 한 번쯤 들어봤을 수 있지만, 실제로 언제 사용할 수 있고 어떤 경우에는 거절될 수 있는지 정확히 알고 있는 분들은 많지 않습니다.

특히 계약 만료가 가까워진 시점에 집주인으로부터 “직접 들어와 살아야 한다”, “계약을 더 이상 연장할 수 없다”는 이야기를 듣게 되면 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지, 그대로 이사를 해야 하는지 고민하는 경우가 적지 않습니다.

문제는 계약갱신청구권 분쟁이 거주 기간의 문제로 끝나지 않는다는 점입니다.

경우에 따라서는 허위 실거주를 이유로 한 손해배상이나 계약 종료 이후 보증금 반환 문제까지 함께 이어질 수 있어 자신의 상황에 맞는 권리와 대응 방법을 미리 확인해 두는 것이 중요합니다.

계약갱신청구권은 일정한 요건을 충족한 임차인이 기존 임대차계약을 한 차례 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다.

「주택임대차보호법」에 따라 보장되는 권리로, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

많은 분들이 계약기간이 끝나면 반드시 이사를 해야 한다고 생각하지만, 계약갱신청구권을 적법하게 행사한 경우에는 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 더 거주할 수 있습니다.

다만 모든 경우에 행사할 수 있는 것은 아니며, 행사 시기와 요건을 충족해야 효력이 인정됩니다.

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 제도입니다. 임차인은 원칙적으로 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 계약이 갱신되면 임대차기간은 2년 연장됩니다.

또한 갱신된 계약은 기존 계약과 동일한 조건으로 유지되는 것이 원칙이며, 임대료와 보증금은 법에서 정한 범위 내에서만 증액할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간을 지나면 계약갱신청구권을 행사하기 어려울 수 있으므로 미리 확인하는 것이 중요합니다.

행사 방법에는 특별한 형식이 정해져 있지 않아 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등으로도 의사를 표시할 수 있습니다. 다만 추후 분쟁이 발생할 가능성을 고려하면, 계약갱신을 요구했다는 사실과 집주인에게 그 의사가 전달되었다는 점을 입증할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 도움이 됩니다.

계약갱신청구권을 행사하면 단순히 계약기간만 연장되는 것이 아닙니다. 거주기간은 물론 임대료 증액에도 일정한 제한이 적용되며, 묵시적 갱신과도 차이가 있습니다.

계약갱신청구권은 1회 행사할 수 있습니다.
행사가 인정되면 기존 계약은 2년 더 연장되며, 최초 계약기간까지 포함하면 일반적으로 최대 4년 동안 거주할 수 있습니다.

계약이 갱신되었다고 해서 집주인이 임대료를 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다.

원칙적으로 보증금이나 차임은 기존 금액의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있으며, 일부 지역은 조례에 따라 더 낮은 상한이 적용되기도 합니다.

묵시적 갱신은 별도의 의사표시 없이 계약이 자동으로 연장되는 경우를 말합니다.

반면 계약갱신청구권은 임차인이 직접 권리를 행사하는 제도입니다.

또한 묵시적으로 갱신되었다고 해서 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지는 않습니다. 따라서 아직 계약갱신청구권을 행사하지 않았다면, 이후 요건을 충족하는 경우 별도로 행사할 수 있는 사례도 있습니다.

계약갱신청구권은 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도이지만, 모든 경우에 인정되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에서 정한 사유가 있는 경우에는 집주인도 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 경우에는 계약갱신청구권이 제한될 수 있습니다.

• 차임을 연체한 경우
• 임대인의 동의 없이 전대한 경우
• 주택을 고의 또는 중대한 과실로 훼손한 경우
• 철거·재건축이 예정된 경우
• 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

반대로 이러한 사유가 없다면 집주인이 일방적으로 계약갱신을 거절하기는 어렵습니다.

실무에서 가장 많은 분쟁은 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절입니다.

집주인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했다면 법적으로 인정될 수 있지만, 임차인 입장에서는 당시 실제 거주 의사가 있었는지 확인하기 어려운 경우가 많습니다.

특히 계약 종료 후 다른 세입자를 받거나 다시 임대한 사실이 확인되면서 분쟁으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.

집주인이 계약갱신청구권을 거절했다고 해서 항상 문제가 없는 것은 아닙니다.
특히 실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 정황이 확인된다면 손해배상이나 보증금 반환 문제까지 함께 살펴봐야 합니다.

① 집주인이 실제로 들어와 살지 않은 경우
실거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 계약 종료 후 집주인이나 가족이 거주하지 않는 경우입니다.

② 다른 세입자를 새로 받은 경우
기존 임차인을 내보낸 뒤 제3자에게 다시 임대한 사실이 확인되면 손해배상 문제가 될 수 있습니다.

③ 더 높은 보증금이나 월세로 다시 임대한 경우
실거주가 아니라 임대 조건을 높이기 위한 목적이었다면 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

실무에서는 계약갱신청구권을 거절당한 뒤 이사를 했지만, 보증금 반환까지 지연되는 사례도 적지 않습니다.

이 경우에는 손해배상 문제와 별도로 보증금 반환 절차를 함께 검토해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

허위 실거주 여부, 손해배상 가능성, 보증금 반환 문제 등이 함께 얽혀 있는 사례가 적지 않기 때문에, 계약 종료 이후의 사실관계까지 종합적으로 확인해 대응 방향을 검토하는 것이 중요합니다.

같은 계약갱신청구권 분쟁이라도 계약 내용과 실제 경위에 따라 검토해야 할 사항은 달라질 수 있습니다.

다음과 같은 상황이라면 현재 사건을 한 번 확인해 보는 것이 도움이 될 수 있습니다.

• 계약갱신청구권 행사 기간을 놓친 것 같은 경우
• 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우
• 실거주를 이유로 내보낸 뒤 다른 세입자가 들어온 경우
• 허위 실거주에 따른 손해배상을 검토해야 하는 경우
• 계약 종료 후 보증금 반환까지 지연되고 있는 경우

계약갱신청구권은 행사 시기와 의사표시 방법, 계약 종료 이후의 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 현재 상황에 맞는 대응 방향을 미리 확인하는 것이 불필요한 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

법무법인 일로는 계약갱신청구권 분쟁, 허위 실거주에 따른 손해배상, 보증금 반환 등 임대차 분쟁 전반을 검토하여 의뢰인의 상황에 맞는 대응 방향을 함께 살펴보고 있습니다.

계약이 끝났다고 모든 권리가 끝나는 것은 아닙니다. 자신의 권리를 행사할 수 있는 상황인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.