법무법인 일로: 부동산전문변호사

임대차계약이 끝났는데 갑자기 임대인이 사망했다는 소식을 듣게 되면 가장 먼저 드는 생각은 “보증금은 누구에게 받아야 하지?”라는 걱정일 것입니다.

결론부터 말씀드리면 임대인이 사망했다고 해서 보증금을 돌려받을 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 반환 의무를 부담하는 주체가 달라지고, 상속관계나 재산 상황에 따라 진행해야 하는 절차도 달라질 수 있습니다.

특히 상속인이 확인되지 않거나, 여러 명의 공동상속인이 있는 경우에는 누구를 상대로 어떤 절차를 진행해야 하는지부터 검토해야 합니다.
이 과정에서 대응이 늦어질 경우 보증금 회수가 더 어려워질 수도 있으므로 현재 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

임대인이 사망했다고 해서 임대차계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.
계약기간이 남아 있다면 기존 계약은 그대로 유지되고, 계약이 종료된 경우에도 임차인의 보증금 반환청구권은 계속 인정됩니다.

다만 임대인의 사망 이후에는 보증금을 반환해야 하는 주체가 달라집니다. 임대인이 부담하던 계약상 권리와 의무는 원칙적으로 상속인에게 승계되므로, 보증금 반환의무 역시 상속인이 부담하게 됩니다.

실무에서는 공동상속인이 존재하는 경우가 적지 않습니다.
배우자와 자녀 등 여러 명이 상속인이 되는 경우에는 누구를 상대로 청구해야 하는지, 어떤 범위에서 책임을 부담하는지를 함께 검토해야 할 수 있습니다.

또한 상속절차가 아직 진행 중이거나 상속인 사이에 협의가 이루어지지 않은 경우에는 보증금 반환이 지연되는 사례도 발생합니다.

상속인이 모두 동일한 방식으로 상속을 받는 것은 아닙니다.

• 상속을 그대로 승계한 경우
• 상속포기를 한 경우
• 한정승인을 한 경우

각 상황에 따라 보증금 반환을 청구해야 하는 대상과 절차가 달라질 수 있습니다. 그렇기에 상속인 한 명과 연락이 닿았다는 이유만으로 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

가장 먼저 확인해야 하는 것은 임대인 사망 이후에는 보증금을 받을 권리가 없어지는 것이 아니라, 누구에게 어떤 절차로 청구해야 하는지가 달라지는 것입니다.

임대인의 사망 사실을 확인했다면 상속관계와 재산 상황을 먼저 확인한 뒤, 필요에 따라 임차권등기명령이나 보증금반환소송 등 현재 상황에 맞는 절차를 검토하는 것이 바람직합니다.

보증금 반환의무는 원칙적으로 상속인에게 승계됩니다.
반환을 청구하거나 보증금반환소송을 제기하려면 먼저 누가 상속인인지 확인해야 합니다.

상속인이 확인되어야 내용증명 발송, 협의, 소송 제기 등 다음 절차도 정상적으로 진행할 수 있습니다.

그러나 실무에서는 다음과 같은 이유로 상속인 확인이 쉽지 않은 사례도 있습니다.

• 가족과 오랫동안 왕래가 없었던 경우
• 공동상속인이 여러 명인 경우
• 상속인들의 주소나 연락처를 알 수 없는 경우
• 상속포기 여부가 아직 확인되지 않은 경우

이처럼 상속관계가 명확하지 않으면 반환 절차도 함께 지연될 가능성이 있습니다.

상속인을 확인할 수 없거나 상속인이 모두 상속을 포기하는 등 일반적인 방법으로 권리를 행사하기 어려운 상황에서는 상속재산관리인 선임을 검토하기도 합니다.

상속재산관리인은 법원의 선임을 받아 상속재산을 관리하는 사람으로, 일정한 요건을 충족하는 경우에는 관리인을 상대로 필요한 법적 절차를 진행할 수 있습니다.

소송 상대방은 사건마다 달라질 수 있습니다.

• 상속인이 확인된 경우에는 상속인을 상대로
• 공동상속인인 경우에는 필요한 범위에서 공동상속인을 상대로
• 상속재산관리인이 선임된 경우에는 관리인을 상대로

절차를 진행하게 됩니다.

중요한 것은 상속인을 모르더라도 바로 권리를 포기할 필요는 없다는 점입니다. 현재 상속관계와 재산 상황을 확인한 뒤 적절한 상대방을 특정하여 절차를 진행하는 것이 보증금을 회수하는 첫걸음이 될 수 있습니다.

임대인이 사망한 경우에는 상속인과 연락하는 것만으로 해결되는 경우도 있지만, 상속관계나 재산 상황에 따라 민사절차까지 진행해야 하는 사례도 적지 않습니다.

특히 임대인의 사망 이후에는 권리를 행사할 상대방이 달라질 수 있으므로, 순서를 지켜 대응하는 것이 중요합니다.

① 임대인 사망 여부 확인
먼저 임대인이 실제로 사망했는지와 현재 부동산의 권리관계를 확인합니다. 이후 절차는 상속 진행 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

② 상속인 확인
가족관계등록부 등을 통해 상속인을 확인하고, 공동상속인 여부와 상속포기 또는 한정승인 여부도 함께 검토합니다.

③ 내용증명 발송
청구 대상이 확인되면 상속인을 상대로 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송합니다. 이후 협의가 이루어지면 소송 없이 해결되는 경우도 있습니다.

④ 임차권등기명령 검토
이사를 해야 하지만 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 이를 통해 일정한 요건 아래 대항력과 우선변제권을 유지하면서 퇴거를 준비할 수 있습니다.

⑤ 보증금반환소송 제기
협의로 해결되지 않는다면 상속인이나 필요한 경우 적법한 상대방을 상대로 보증금반환소송을 진행하게 됩니다.

⑥ 강제집행 및 배당 절차
판결이나 집행권원을 확보한 이후에도 자발적인 반환이 이루어지지 않는다면 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다. 임대인의 재산에 다른 담보권자나 채권자가 있는 경우에는 배당 절차를 통해 보증금을 회수하게 될 수도 있습니다.

임대인 사망 사건은 상속절차와 임대차 관련 절차가 함께 진행되는 경우가 많습니다. 따라서 어느 한 단계가 늦어지면 전체 보증금 회수에도 영향을 줄 수 있으므로, 현재 상황에 맞는 절차를 순차적으로 검토하는 것이 중요합니다.

임대인 사망 사건에서는 보증금을 반환받을 권리가 있다는 사실을 입증하는 것뿐만 아니라, 현재 임대차관계와 상속 상황을 확인할 수 있는 자료도 함께 준비하는 것이 좋습니다.

특히 소송까지 이어질 가능성이 있다면 관련 자료를 미리 정리해 두는 것이 이후 절차를 진행하는 데 도움이 될 수 있습니다.

준비 자료	활용 목적
임대차계약서	임대차계약 내용과 보증금 액수를 확인하기 위한 자료
보증금 지급 내역	보증금을 실제 지급했다는 사실을 입증하는 자료
계약 종료를 확인할 수 있는 자료	계약 만료 또는 해지 사실과 반환 시점을 확인하기 위한 자료
전입신고 및 확정일자 자료	대항력과 우선변제권 등 권리관계를 확인하기 위한 자료
임대인 사망 사실을 확인할 수 있는 자료	상속절차 진행 여부와 청구 대상 확인에 필요한 자료
집주인 또는 상속인과 주고받은 연락 내용	보증금 반환 요구 및 협의 경과를 확인하는 자료

위 자료가 모두 준비되어 있어야만 절차를 진행할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 현재 확보된 자료를 바탕으로도 대응 방향을 검토할 수 있는 경우가 많으므로, 임대인 사망 이후 보증금 반환이 지연되고 있다면 관련 자료를 가능한 범위에서 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

임대인이 사망했다고 해서 보증금을 돌려받을 권리가 사라지는 것은 아닙니다.
다만 상속관계와 재산 상황에 따라 청구 대상과 절차가 달라질 수 있기 때문에, 현재 상황에 맞는 대응 방향을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

특히 상속인을 확인하지 못한 경우, 공동상속인이 여러 명인 경우, 상속포기나 한정승인이 이루어진 경우에는 일반적인 보증금 반환 절차와 다른 검토가 필요할 수 있습니다. 또한 시간이 지날수록 권리관계가 더욱 복잡해질 가능성도 있으므로, 막연히 기다리기보다는 현재 상황을 확인하고 필요한 절차를 준비하는 것이 바람직합니다.

법무법인 일로는 임대인 사망으로 보증금 반환이 어려운 사건에서 상속인 확인, 임차권등기명령, 보증금반환소송, 강제집행까지 상황에 맞는 대응 방향을 함께 검토해 드리고 있습니다.

이미 계약이 종료되었는지, 상속인이 확인되었는지, 임차권등기명령이 필요한 상황인지에 따라 적절한 대응은 달라질 수 있습니다.
보증금 반환이 지연되고 있다면 현재 상황을 정확히 검토한 후 적절한 절차를 진행하는 것이 보증금을 회수하는 데 도움이 될 수 있습니다.