질문
상가를 빌려 가게를 운영하고 있는데, 건물주가 철거 후 재건축할 예정이라며 계약이 끝나면 나가 달라고 합니다. 저는 가게를 넘기면서 권리금을 회수하고 싶지만, 새 임차인과 계약할 수 있는지부터 불분명한 상황입니다.
건물주는 재건축하면 권리금을 받을 수 없다고 하는데, 구체적인 공사 일정이나 관련 자료는 아직 확인하지 못했습니다. 상가 철거·재건축 계획이 있다는 말만으로 권리금을 포기해야 하는지 궁금합니다.
새 임차인을 구해도 건물주가 계약을 거절하면 어떻게 해야 하나요? 권리금을 회수하지 못한 손해를 건물주에게 청구할 수 있는 경우도 알고 싶습니다.
답변
상가 철거·재건축 계획이 있다는 이유만으로 권리금 회수기회 보호가 당연히 배제되지는 않습니다. 다만 법에서 정한 철거·재건축 사유에 해당하면 임대인의 권리금 회수 방해금지 의무가 적용되지 않을 수 있습니다.
권리금 보호는 건물주가 권리금을 직접 지급한다는 뜻이 아니라, 신규 임차인에게 받을 기회를 보호하는 제도입니다. 손해배상 여부는 재건축 사유와 계약 거절 경위, 실제 발생한 손해를 함께 살펴 판단합니다.
확인할 사항
철거·재건축의 근거
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 계약 당시 구체적으로 고지한 계획의 이행, 노후·훼손 등에 따른 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축을 규정합니다. 이러한 사유로 건물 전부 또는 대부분의 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는지 확인해야 합니다.
신규 계약 거절 경위
대법원 2022다202498 판결에 따르면 재건축 계획과 시점을 알렸다는 사실만으로는 원칙적으로 권리금 회수 방해가 되지 않습니다. 계획이 구체적이지 않은데도 짧은 임대기간만 고집하거나 설명과 모순되는 정황이 있는지 살펴야 합니다.
보호기간과 회수 시도
같은 법 제10조의4의 보호기간은 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지이며, 원칙적으로 신규 임차인을 주선한 사실이 필요합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 누구와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 실제 주선이 없더라도 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.
준비할 자료
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서 | 계약 종료일과 특약, 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 안내받았는지 확인합니다. |
| 재건축 통보 자료 | 받은 문자나 공문이 있다면 퇴거 요구 사유와 공사 일정, 제시된 근거를 확인합니다. |
| 권리금 협의 기록 | 신규 임차인과 협의했다면 권리금 계약서, 중개 내역과 임대인의 답변을 모아 거래 무산 경위를 확인합니다. |
현재 단계에서 할 일
임대인에게 재건축 근거와 예정 시기, 신규 임차인과의 계약 의사를 서면으로 확인합니다. 권리금을 포기한다는 내용의 퇴거 합의서에는 서명하기 전에 정산 조건을 확인합니다.
회수기회 보호가 적용된다면 신규 임차인 주선과 계약 협의 과정을 기록합니다. 부당한 거절로 거래가 무산되면 거절 사유와 손해 자료를 정리해 손해배상 청구를 검토합니다.
